Nel cuore della trasformazione tecnologica globale, la Blockchain si impone come un’infrastruttura critica per i nuovi modelli di investimento. Ma non tutte le Blockchain sono uguali: quelle più sicure e performanti comportano costi maggiori, mentre le soluzioni più economiche possono esporre a rischi rilevanti in termini di sicurezza e riservatezza.
Per questo, asset manager e investitori devono orientarsi con attenzione tra conformità normativa, protezione dei dati e affidabilità dell’infrastruttura digitale scelta. In questo contesto, si fa strada una delle evoluzioni più dirompenti per il mondo del mattone: la tokenizzazione immobiliare.
Cos’è la tokenizzazione immobiliare?
La tokenizzazione consiste nel trasformare un bene fisico, come un immobile, o un asset finanziario legato al Real Estate in frazioni digitali rappresentate da token, grazie alla tecnologia Blockchain. Questo processo consente un accesso agli investimenti più diretto, rapido e trasparente, semplificando l’intero ciclo di acquisto, gestione e cessione degli asset.
Significa, in pratica, poter acquistare quote di proprietà immobiliare o partecipazioni in progetti edilizi in forma digitale, abbattendo le barriere d’ingresso per gli investitori retail e riducendo drasticamente la burocrazia tradizionale.
Un mercato destinato a crescere
Secondo le stime più accreditate, il valore del mercato della tokenizzazione immobiliare commerciale – oggi stimato attorno ai 300 miliardi di dollari (2024) – potrebbe superare i 4.000 miliardi entro il 2035, con un tasso annuo di crescita del 27%. Un’espansione esponenziale che potrebbe trovare terreno fertile anche in Italia, dove l’altissima percentuale di proprietari di casa crea un ecosistema naturale per questo tipo di innovazione.
I tre pilastri della tokenizzazione immobiliare
Il nuovo ecosistema si articola in tre principali segmenti operativi:
- Fondi immobiliari digitalizzati – Tradizionali fondi di investimento convertiti in token per migliorare raccolta, gestione e trasparenza.
- Prestiti e cartolarizzazioni tokenizzate – Settore trainante della digitalizzazione finanziaria legata agli immobili.
- Sviluppi e terreni frazionati – Strumento ideale per finanziare grandi progetti edilizi coinvolgendo anche piccoli investitori.
I fondi digitali: più trasparenza, meno costi
La tokenizzazione dei fondi immobiliari consente una gestione più efficiente, riducendo gli intermediari e migliorando la trasparenza verso gli investitori. Operazioni on-chain o off-chain offrono flessibilità e rapidità nella movimentazione dei capitali.
Un esempio concreto è Kin Capital, che ha annunciato per il 2025 il lancio di un fondo di debito immobiliare da 100 milioni di dollari interamente gestito su Blockchain.
Prestiti e mutui: la nuova frontiera
L’interesse cresce anche sul fronte dei prestiti garantiti da immobili e delle cartolarizzazioni digitali. Mutui e titoli garantiti vengono tokenizzati per ottimizzare tempi di approvazione, monitoraggio e gestione. Realtà come Redwood Trust, Figure Technologies e LiquidFi stanno già operando su questo fronte, offrendo aggiornamenti in tempo reale e riducendo significativamente i costi operativi.
Sviluppi immobiliari tokenizzati
Anche i progetti in fase di sviluppo stanno beneficiando di questa trasformazione: dalla vendita frazionata di un progetto residenziale da 300 milioni di dollari in Canada a un fondo da 1 miliardo dedicato ai data center, le opportunità si moltiplicano. I token permettono di investire in equity, debito o strumenti ibridi, distribuendo il rischio e democratizzando l’accesso a progetti complessi.
Le piattaforme cambiano le regole del gioco
Marketplace come World Property Exchange e RedSwan stanno rivoluzionando la compravendita immobiliare tokenizzata, offrendo performance degli asset in tempo reale e una liquidità senza precedenti.
Il futuro passerà anche attraverso soluzioni Layer-2 e protocolli Cross-Chain, fondamentali per garantire interoperabilità tra Blockchain diverse, scalabilità e adeguamento normativo.
Gli aspetti strategici da considerare
Chi intende operare in questo nuovo ecosistema deve valutare con attenzione:
- La Blockchain su cui appoggiarsi
- Le modalità di custodia dei token
- Il trattamento fiscale e contabile
- I requisiti di sicurezza informatica
Una solida infrastruttura e la conoscenza delle regole del gioco sono oggi più che mai essenziali per cogliere le opportunità della tokenizzazione.
Un cambiamento epocale
La tokenizzazione immobiliare rappresenta molto più di una tendenza tecnologica: è un passaggio strutturale verso un Real Estate più accessibile, efficiente e trasparente. Potrebbe ridefinire non solo il modo in cui si investe, ma anche chi può farlo.
Per asset manager, sviluppatori e investitori, il messaggio è chiaro: il futuro del mattone è digitale. E il momento di costruirlo è adesso.
Prof. Stefano Masullo
Magnifico Rettore
I.S.F.O.A. – Hoschule für Sozialwissenschaften und Management
